广佛莞相继出台调控政策 广州买家保持理性

来源:广州日报 作者: 发表时间:2016-10-18 10:38

自“十一”假期结束后,在假期中四出看房比价的买家,已陆续回流二手市场。之前业主盲目涨价的现象已有所减少,大部分房源放盘价格保持稳定,有利于回流二手市场的买家选房。

这个“十一”黄金周,包括广州及邻近的佛山、东莞等多个城市相继出台楼市调控政策。广州限购限贷政策并没有新的调整,但出台了公积金贷款新政,对部分采用公积金贷款购房的人士,还是产生了一定的影响。不过,此次出台的楼市调控政策,尤其是加强房地产市场管理方面的举措,有望能令后市朝更加稳健的方向发展,也在一定程度上促使市场对后市的预期趋向更理性、稳定。从政策出台前后这段黄金周假期的楼市表现看,广州市场保持理性、稳健为主,出手购房的购房者以“刚需”和改善型自住买家居多。

据合富置业监测的市场数据分析,“十一”黄金周市场交投较去年“十一”同期要较为活跃。合富置业市场经理梁燕明表示,近期买家入市积极性相对较高,不少黄金周期间签约成交的二手房买卖个案,买家大多在“十一”黄金周之前已开始看房,到黄金周期间携家人复看后才决定出手购买。买家表现相对理性,价格仍是买家决定是否出手的关键因素。

最低成交价

往往低于放盘价数万元

从市场反应来看,业主对后市的信心相对较足,中心城区热门路段物业价格较为坚挺,部分在8、9月已出现涨价的区域,在“十一”前后价格以保持稳定为主。梁燕明表示,尽管目前业主叫价相对较为坚挺,但不少业主遇到“实客”时,还是存在一定幅度的让价空间。近期多宗热门路段的二手房成交个案,业主最终愿意接受的成交价格,往往都比业主开出的放盘价低约数万元不等。

家住小北路的业主许太太,想要改善住房条件,计划将现有的两房出售后换个三房户型,9月初放盘时,总价定为270万元,当时,中介带来的看房客接踵而来,许太太觉得自己的房子是抢手货,于是将价格提高到280万元。但最终并没买家接盘。不过,幸好许太太所放的盘带有小北路小学的名校学位,前来看房的买家都是冲着学位而来。当国庆期间全国多地的限购政策陆续出台后,亟需资金换房的许太太担心未来的楼市会出现朝下走的态势,于是又主动将售价调回275万元。最终,该单位顺利以272万元成交。

有中介人士指出,从现时买家的反应来看,面对此前出现的业主涨价现象,大多数买家表现理性。遇到业主涨价时,往往会选择转看其他物业。只有少数指定性较强、志在必得的买家,会愿意小幅追价成交。梁燕明表示,部分区域出现原本计划购买一手房的买家,因价格或配套等因素,转为购买二手房。由于目前买家决定是否出手的关键因素还是价格,因此比市场价低5万~10万元的二手笋盘,比其他与市场价持平的房源更受买家青睐。

外溢型买家

需留意当地政策谨慎入市

梁燕明指出,据往年市场的表现预测,“十一”黄金周假期之后到10月底这段时间,不少在“十一”假期中看过一、二手房比价的买家,或会回流二手市场选房,而不少在假期中因业主外游而无法预约看房的房源,也能在假期结束后恢复正常的预约看房,因此,供求两方面的因素,将有利于“十一”黄金周假期结束后到10月底这段时间二手市场继续保持一定热度的交投活跃度。

不过,由于“十一”黄金周假期内,包括广州、佛山、东莞等多个城市出台了新的楼市调控政策,建议买家需关注政策及楼市行情的变化,因应自身的实际情况及时调整,尽量减少自身购房计划受政策和市场变化所致的影响。尤其是有意到邻近城市购房的外溢型买家,务必要关注当地楼市政策的变化,及早作出适当的调整,以免影响到自身原定购房计划的实现。

三季度交投活跃 “刚需”客入市积极

刚刚过去的三季度,广州二手楼市交投活跃度较高,以“首置”“刚需”及改善型换房需求为主的自住买家,入市积极。尤其是首套房贷利率仍存在一定幅度的折扣优惠,吸引按揭购房的首次置业人士入市踊跃。市场交投畅旺,热门区域供求关系偏紧,促使广州二手楼价呈现稳步上升的态势。据合富置业成交数据统计,2016年三季度广州二手住宅成交均价为26639元/m2,环比二季度上升6.7%,同比去年三季度上升10.3%。

“首置”与改善客明显增加

三季度广州二手楼市交投活跃,主要由首次置业等“刚需”撑起成交。据合富置业成交数据统计,三季度首次置业需求占比,继续保持在61%的高位,与二季度差不多。改善型换房占比,则从二季度的30%略降至三季度的27%。不过,从市场活跃程度分析,三季度首次置业和改善型换房这两种购房需求的实际成交个案数量,均较二季度明显增加。

合富置业市场经理梁燕明表示,无论是对首次置业的“刚需”买家还是改善型换房人士来说,价格是影响他们决定是否出手购房的重要因素。从三季度市场交投气氛以及市场对后市的预期分析,买卖双方对后市楼价上升的预期持续增加,促使持币待购的买家入市积极性也随之上升。

据合富置业成交数据统计,三季度广州二手楼市投资需求占比约11%,而二季度投资需求比例仅9%。不过,在三季度入市的投资型购房需求,亦以长线投资居多,一方面并不会助长市场炒卖气氛增加,另一方面,待这批长线投资需求的房源投入租房市场之后,亦有望在一定程度上增加租房市场的可选房源数量。

按揭购房为主 商贷受欢迎

三季度广州二手楼市当中,按揭购房占据主导,一次性付款购房占比继续维持低位。据合富置业成交数据统计,三季度按揭购房的比例保持在76%的高位,较二季度微增一个百分点,而一次性付款比例继续维持在24%的低位。

三季度广州各大银行对首套房贷利率仍可给予一定幅度的折扣优惠,有利于首次置业和“卖一买一”型换房者入市。成交数据统计,三季度商贷仍然是较多按揭购房者的首选,商贷占三季度按揭购房比例高达68%,较二季度商贷58%的占比明显增加,而三季度纯公积金贷款和组合贷的比例,均较二季度有所下降。

尽管广州在“十一”黄金周期间出台了楼市调控新政,但新的变化主要集中在公积金贷款方面,商贷变动不大,相比起其他出台了调控政策的城市,广州在“限购限贷”等调控政策的执行上变化不大,政策环境稳定有利于稳定市场对后市的预期,亦有利于楼市继续保持稳定、理性的发展趋势。自“十一”假期结束后,在假期中四出看房比价的买家,已陆续回流二手市场。之前业主盲目涨价的现象已有所减少,大部分房源放盘价格保持稳定,亦有利于回流二手市场的买家选房。

编辑:实习编辑

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